Cómo vender un inmueble en Colombia viviendo en España: poder especial, apostilla y trámites

Vivir en España no impide vender una vivienda, apartamento, local, finca u otro inmueble que se encuentre en Colombia. En muchos casos, el propietario puede realizar la operación sin necesidad de viajar a Colombia, siempre que organice correctamente la documentación y otorgue un poder adecuado a la persona que lo representará.

Sin embargo, no basta con descargar un modelo genérico de poder de internet. La venta de un inmueble exige comprobar previamente la situación jurídica de la propiedad y determinar exactamente qué actuaciones deberá realizar el apoderado.

En este artículo explicamos los principales pasos que debe tener en cuenta una persona que reside en España y necesita vender un inmueble situado en Colombia.

1. Comprobar primero la situación jurídica del inmueble

Antes de comprometerse con un comprador conviene revisar el Certificado de Tradición y Libertad actualizado del inmueble.

Este documento permite conocer, entre otras cuestiones, quién figura como propietario y qué inscripciones aparecen en el folio de matrícula inmobiliaria. La Superintendencia de Notariado y Registro permite solicitar el certificado en línea mediante el número de matrícula inmobiliaria.

Esta revisión es especialmente importante cuando existen circunstancias como:

• hipotecas;
• embargos;
• usufructos;
• patrimonio de familia;
• afectación a vivienda familiar;
• sucesiones pendientes;
• varios copropietarios;
• diferencias entre la información registral y la realidad del inmueble.

Si el inmueble forma parte de una sociedad conyugal todavía no liquidada, la operación puede exigir resolver previamente o de forma coordinada esa situación patrimonial. Consulta nuestra guía sobre cómo liquidar la sociedad conyugal en Colombia residiendo en el extranjero.

Detectar estos problemas después de haber acordado la venta puede retrasar o incluso impedir el otorgamiento de la escritura.

2. ¿Es necesario viajar a Colombia para vender?

En principio, no necesariamente.

El propietario que se encuentra en España puede otorgar un poder para que otra persona actúe en Colombia en su nombre. Esa persona podrá comparecer ante la notaría y realizar únicamente aquellas actuaciones que hayan sido expresamente incluidas en el poder.

Para una operación concreta, como la venta de un determinado inmueble, normalmente se utiliza un poder especial.

La Superintendencia de Notariado y Registro ha señalado que el poder especial para vender un inmueble debe identificarlo de manera precisa. La regulación exige que el bien quede individualizado, incluyendo datos como la matrícula inmobiliaria, ubicación o nomenclatura.

Los consulados colombianos también indican, para los poderes relacionados con compraventas de inmuebles, la necesidad de identificar correctamente la propiedad mediante datos como dirección, ciudad, matrícula inmobiliaria y, según corresponda, cédula catastral.

3. ¿Qué debe contener el poder?

Este es uno de los puntos que más errores produce.

El poder debe adaptarse a la operación concreta y no limitarse a decir simplemente que se autoriza a una persona a “vender una propiedad”.

Además de identificar correctamente al propietario, al apoderado y al inmueble, debe determinarse qué facultades necesita realmente el representante.

Por ejemplo, dependiendo del caso, puede ser necesario autorizarle para:

• negociar o firmar una promesa de compraventa;
• comparecer ante una notaría;
• otorgar y firmar la escritura pública;
• presentar documentos;
• realizar gestiones relacionadas con impuestos, certificados o registro;
• subsanar o aclarar determinados documentos;
• recibir el precio o, por el contrario, establecer expresamente que no está autorizado para recibirlo.

Este último aspecto merece especial atención. Autorizar a alguien para vender un inmueble y autorizarlo para recibir el dinero de la venta no son necesariamente la misma decisión.

Por eso, antes de firmar el poder conviene definir exactamente cómo se realizará la operación y qué funciones asumirá el apoderado.

4. ¿Cómo otorgar el poder desde España?

Existen distintas posibilidades y conviene confirmar previamente con la notaría colombiana en la que se realizará la compraventa qué documentación exigirá en el caso concreto.

Una opción es realizar el reconocimiento de firma en un poder especial ante un Consulado de Colombia en España. La red consular colombiana contempla expresamente el reconocimiento de firma en poderes especiales y distingue estos poderes de los poderes generales, que requieren escritura pública.

Otra posibilidad puede ser otorgar o reconocer el documento ante una autoridad competente en España y posteriormente apostillarlo para que pueda surtir efectos en Colombia.

España y Colombia forman parte del Convenio de La Haya sobre Apostilla. La Cancillería colombiana indica que, cuando un documento procede de otro Estado parte del Convenio y debe producir efectos en Colombia, debe estar apostillado por la autoridad competente del país de origen.

Puedes consultar aquí nuestra explicación sobre qué es la apostilla y cómo funciona entre Colombia y España.

No obstante, antes de realizar el trámite es recomendable comprobar la redacción del poder con el profesional que gestionará la operación en Colombia. Un documento perfectamente apostillado puede resultar insuficiente si las facultades concedidas no cubren las actuaciones necesarias.

5. Promesa de compraventa y condiciones de la operación

Cuando comprador y vendedor han llegado a un acuerdo pueden formalizar previamente una promesa de compraventa, aunque la estructura concreta de la operación dependerá del caso.

Si el vendedor está representado mediante apoderado, debe comprobarse que el poder le permite firmar este documento cuando vaya a hacerlo en nombre del propietario.

Antes de comprometerse conviene dejar claramente definidos aspectos como:

• precio;
• forma y fecha de pago;
• fecha prevista para la escritura;
• entrega del inmueble;
• distribución de gastos;
• situación de impuestos y obligaciones relacionadas con la propiedad;
• consecuencias de un eventual incumplimiento.

Cuando el propietario vive en España, también resulta especialmente importante decidir cómo recibirá el dinero de la compraventa y conservar la documentación bancaria y contractual que acredite el origen de los fondos.

6. Escritura pública y registro

La compraventa del inmueble deberá formalizarse mediante la correspondiente escritura pública en Colombia.

Si el propietario no viaja, será su apoderado quien comparezca en su representación, siempre dentro de las facultades que hayan sido concedidas.

Pero la firma de la escritura no es el último paso.

El acto debe posteriormente inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente, de forma que la operación quede reflejada en el folio de matrícula inmobiliaria. La Superintendencia de Notariado y Registro identifica precisamente el registro de instrumentos públicos como el procedimiento mediante el cual se inscriben en el folio los actos y contratos realizados sobre inmuebles.

7. ¿Qué ocurre con los impuestos si vivo en España?

La venta puede tener consecuencias fiscales en Colombia y, dependiendo de la residencia fiscal del vendedor, también deberá analizarse su tratamiento en España.

No existe una respuesta única aplicable a todos los casos.

Factores como el tiempo durante el cual se ha poseído el inmueble, el valor de adquisición, el precio de venta, la condición fiscal del vendedor y su residencia pueden modificar sustancialmente el resultado.

Por ello, antes de cerrar la operación conviene realizar una revisión fiscal específica y conservar la documentación correspondiente a la adquisición, venta, gastos y pagos efectuados.

8. Los errores más habituales al vender desde el extranjero

En la práctica, muchos problemas pueden evitarse con una revisión previa.

Entre los errores más frecuentes se encuentran utilizar un modelo genérico de poder, identificar incorrectamente el inmueble, no conceder alguna facultad necesaria, descubrir demasiado tarde una limitación registral, confundir poder especial con poder general o no determinar claramente quién está autorizado para recibir el dinero.

También es frecuente preparar toda la documentación en España y descubrir posteriormente que la notaría colombiana exige una modificación.

Por ello, lo recomendable es coordinar la operación en Colombia antes de otorgar definitivamente el poder en España.

Vender en Colombia desde España requiere coordinación jurídica

Vender un inmueble colombiano residiendo en España es perfectamente posible, pero una operación aparentemente sencilla puede involucrar cuestiones notariales, registrales, patrimoniales y fiscales en dos países.

En COES LEGAL prestamos asesoramiento jurídico en asuntos con conexión España–Colombia, coordinando la revisión del inmueble, la preparación del poder y la documentación necesaria para que el propietario pueda gestionar la operación desde España.

Si resides en España y necesitas vender un inmueble en Colombia, podemos estudiar tu caso antes de que otorgues el poder o asumas compromisos con el comprador.

Jennifer Stella Marín Ordoñez
Abogada – Doctora en Derecho

Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico individualizado. Los requisitos pueden variar en función de las circunstancias concretas del inmueble y de la operación.